建物を長持ちさせるためです。
大規模修繕工事のもっとも大きな目的は、建物の寿命を延ばすことです。マンションを構成する鉄筋コンクリートは強固であるものの、毎日雨風にさらされ経年劣化してしまいます。そこで定期的に劣化の状況を調査し、必要に応じて適切な修繕工事を行う必要があるのです。

なお大規模修繕工事は、国土交通省の統計によると10～14年に1度の周期で行われています。業界ではこの周期をいかに伸ばしながら、マンションの快適な住環境を守り資産価値を高められるかが課題となっています。

まず、工事の発注方式を決定します。
まずは、大規模修繕を実施するにあたって専門委員会を立ち上げ、工事の発注方式を決定します。設計監理方式を採用する場合は、パートナーであるコンサルタントを選定しましょう。

パートナー決定後は、現地で現在の劣化状況を調査する建物診断を実施。建物診断では居住者・管理組合への聞き取り、新築時の資料の確認などを行うこともあります。調査結果を元に、必要な工事や予算を決める修繕計画を立案します。

その後、施工業者の選定を行い、居住者の合意を得て工事がスタート。工事が完了したら検査を実施し、お引き渡しとなります。

劣化箇所を修復する意味では同じ
1回目でも2回目でも、建物の劣化した箇所を修復するという意味では同じです。しかし実際の修復箇所や程度は経年によって変わってくるため、まったく同じではありません。また修復だけでなく、時代のニーズに合わせてプラスの要素を加える工事を行うこともあります。

約半年～1年以上
工事期間は、建物の大きさによって変わってきます。総戸数50戸未満の小規模なマンションなら約2～4カ月、総戸数50～100戸程度の中規模なところで約4～6カ月、100戸以上の大規模なマンションでは、約半年～1年以上かかるといわれています。

基本的に10～12年に1度程度
建物によって変わってきますが、おおよそ実施のタイミングは、基本的に10～12年に1度程度が目安です。

15年に1度は必ず実施しましょう。
大規模修繕は、一般的に10～12年に1度の周期で行われています。ただし築年数や建っている環境などによって劣化の状況は異なりますので、これはあくまでも目安の一つとしてください。最低でも15年に1度は必ず実施しましょう。

以下が大きな違いです。
大規模修繕は、構造物や内外装以外の部分に対して行う工事です。それに対し設備改修は、電機や空調、給排水など構造物や内外装以外の部分に対する改修工事を行います。

主に４種類となります。
主な配管としては、上水を供給する「給水管」、お風呂やキッチンなどに温水を供給する「給水管給湯管」、トイレからの汚水のみを流す「汚水管」、台所・浴室・洗濯機などの雑排水を処理する「雑排水管」が挙げられます。使用される場所や目的により、環境も材料も、さらに劣化のスピードもさまざまです。

下記に該当する方は交換検討しましょう。
給排水管は一般の方が劣化に気づくのは難しいため、以下のような症状が現れたときが交換のタイミングだといえます。

• 蛇口から赤褐色の水が出る
• 水漏れする
• 掃除をしても詰まりが改善されない
• 異臭がする　など

古い配管を取り替えます。
古くなった配管を新しいものと交換する工事です。コストはかかりますが、配管の材料によっては交換後30年程度は維持が可能です。

今の配管を補修します。
現在使用中の配管の内部についた錆やスケールを落として研磨し、樹脂製の塗装剤でコーティングして配管の延命を図る工事です。

重力を利用して供給を行います。
一度受水槽に溜めた水を揚水ポンプによって高架水槽へ汲み上げ、重力を利用してそれぞれの住戸へ供給する方式です。メリットは、タンクの水を災害時に利用できる点。デメリットは、水質汚染のリスクがあり、メンテナンス費用がかかる点が挙げられます。

加圧ポンプを利用して供給を行います。
受水槽に溜めた水を、加圧ポンプを利用してそれぞれの住戸へ供給する方式です。メリットは、タンクの水を災害時に利用できる点。デメリットは、水質汚染のリスクがありメンテナンス費用がかかる点に加え、停電時の断水も挙げられます。

増圧ポンプを利用して供給を行います。
増圧ポンプを使って、水道本管から直接それぞれの住戸へ供給する方式です。メリットは常にきれいな水が供給され、受水槽のスペースが不要な点。デメリットには停電時の断水が挙げられます。

期待耐用年数は以下の通りです。

• 「水道用亜鉛メッキ鋼管 亜鉛メッキ継手使用」 15年
• 「水道用塩ビライニング鋼管（ポリ粉体ライニング含む） 管端防食付きコート継手使用」 15年
• 「水道用塩ビライニング鋼管（ポリ粉体ライニング含む） 管端防食全面継手使用」 30年
• 「硬質塩化ビニル管・耐衝撃性塩化ビニル管 接着接合」 30年
• 「給水用鋳鉄管　機械接合（ゴム止水） 」 40年

期待耐用年数は以下の通りです。

• 「配管用炭素鋼鋼管　亜鉛メッキ継手使用」15年
• 「排水用塩ビライニング鋼管　機械接合（ゴム止水）」30年
• 「硬質塩化ビニル管　接着接合」30年（溶接接合の場合は40年）
• 「排水用鋳鉄管　機械接合（ゴム止水）」40年（鉛接合の場合は60年）
• 「排水用鉛管　溶接・半田接合」60年

はい、必要です。
毎日長時間使用していると、劣化の進行が早まる可能性がありますので定期的なメンテナンスをおすすめします。

経年劣化の場合は検討が必要です。
定期的にメンテナンスしていても、エレベーターは経年劣化します。そして性能限界となれば、リニューアルが必要です。また、新しいものに変えることで、消費電力の低減など省エネ効果が得られる可能性があります。

はい、立案をおすすめします。
長期修繕計画を立案し周知することで、修繕工事を行う際に居住者の理解を得やすくなります。また共用部分への関心が高まり、細かな不具合にも気づきやすくなるといったメリットを得られます。

専門家の力を借りることをおすすめします。
長期修繕計画は管理組合の責任で定めることが必要ですが、一般の方には難しいため専門家の力を借りることが必要です。SNコンサルタンツでは長期修繕計画の立案はもちろん見直しも可能です。お気軽にご相談ください。