長期修繕計画・見直し
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マンションの修繕計画を長期的視野で検討
～長期修繕計画・見直し～
大規模修繕工事は長いスパンで長期的に行われるため、直近の工事だけでなくその先を見据えて修繕計画を立てることが必要です。また、建物の劣化スピードは新築時の予想と変わることもあり、定期的に見直さなくてはなりません。
東京をはじめ関東近郊で大規模修繕工事のコンサルティングを手掛けるSNコンサルタンツでは、長期修繕計画の立案および見直しのお手伝いが可能です。長期修繕計画・見直しコンサルタントとして、管理組合様を長期的にサポートいたしますのでどんなことでもお気軽にご相談ください。
長期修繕計画とは？
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マンションにおいて快適な居住環境の確保と、不動産としての資産価値の維持・向上を目的として立てる長期修繕計画。大規模修繕や定期点検などの予定、修繕内容、概算費用を25～30年をめどにして作成します。大規模修繕はこの長期修繕計画をもとに行われるため、スムーズな実施には長期修繕計画をどれだけ丁寧に作成できるかが重要です。
長期修繕計画の重要性
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マンションに長く住みながら資産価値を保つために、長期修繕計画は大変重要なものです。しかし、マンションの立地・環境などによって、建物の劣化の度合いは異なります。また、自然災害や法令の改正などによる社会環境の変化、新しい工法や材料の開発によって修繕計画や修繕積立金に影響が及ぶこともあるでしょう。そのため、長期修繕計画には定期的な見直しは欠かせません。
| 重要性1 資産価値の維持 |
重要性2 修繕積立金の確保 |
重要性3 居住者の合意形成 |
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|---|---|---|---|---|
| 長期的な視野で計画的に大規模修繕や定期点検の計画を立てて実行することで、大切なマンションの資産価値を維持・向上できます。 | 重要性2 修繕積立金の確保 |
将来的な修繕工事に必要な費用を、修繕積立金として計画的に確保できます。定期的に見直すことで、工事をする際に積立金不足を避けられます。 | 重要性3 居住者の合意形成 |
長期にわたって居住者・所有者に工事の必要性や内容を伝えられるため反発を抑制し、合意を得やすくなります。 |
長期修繕計画作成によるメリット
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MERIT01
いつ、どの程度修繕費用が必要になるか事前に確認できる
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長いスパンで修繕計画を立てるため、「どんな工事」を「いつ行うのか」といったことをあらかじめ確認できます。修繕費用についても把握しやすく「お金」に関する不安を低減することが可能です。また、修繕計画を居住者に周知すればマンションに対する管理意識も高まり、修繕工事における合意を取りやすくなります。
MERIT02
各年度の工事内容が把握でき、業者からの見積を取りやすい
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「今年は●●の工事、来年は▲▲の工事」など、各年度における工事内容を把握することで、業者からの見積を必要なタイミングでもらうことが可能です。検討などにかける時間も十分に確保でき、納得感や満足感のある工事を実施できます。
MERIT03
修繕費改定時に根拠が示せるので、組合員（居住者・所有者）の理解を得やすい
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長期的な視野で修繕計画を立てておくことで、何らかの事情により積み立て修繕費の改定が必要となった際にも根拠を示すことが可能です。あいまいな理由での値上げと違い、組合員（居住者・所有者）の理解を得やすくなります。
また大規模修繕工事には数カ月かかることもありますが、その際に生じる居住者への負担についても理解してもらいやすくなるでしょう。
MERIT04
必要な修繕内容・予算を把握でき、修繕計画の変更を検討しやすい
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何年も先までの修繕内容・予算が明らかになっているため、もし修繕計画の変更が必要になった場合も検討がしやすくなります。一から計画を考えるよりもスムーズかつ修繕費用の確保も容易です。
長期修繕計画の流れ
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- 01STEP
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初めに竣工図書、修繕記録等、既にある長期修繕計画書、決算報告書、管理規約、設備定期点検報告書といった情報を集め、これらをもとにプランニングを行います。主な資料は以下の通りです。
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その1
竣工図書
マンション竣工時の正確な建物の図面や写真などの各種資料 -
その2
修繕記録等
これまでの修繕工事の内容を記したもの。次の修繕計画立案に役立ちます。 -
その3
既にある長期修繕計画書
過去に作成した長期修繕計画書。これをもとに、新たに長期修繕計画を立案します。
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- 02STEP
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現地にて、建物や設備の劣化状況などを調査します。主な調査内容は以下の通りです。
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その1
建物調査
エントランス、廊下、屋上などの共用部分の調査です。目視・打診により確認します。全戸対象のアンケートで決定した住戸のバルコニー調査なども行います。 -
その2
設備調査
目視により外観の劣化状況を、内視鏡により配管内を調査します。
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- 03STEP
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国土交通省が定めるガイドラインに倣って長期修繕計画書を作成します。書類は「建物設備の概要」「各年度修繕工事計画」「修繕積立計画表」「内訳明細書」「建物調査・診断書」などによって構成されます。
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ご相談はぜひSNコンサルタンツへ
大切なマンションでの快適な暮らしを守り、資産価値を維持していくために、長期修繕計画はとても重要です。しっかりと計画を立てることで、いざ修繕が必要となったときに「予算が足りない……」といった事態も防げます。
長期修繕計画でお悩みの方は、お気軽にSNコンサルタンツまでご相談ください。弊社が管理組合様のご負担軽減に努めます。
